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章哥你好，我主要打算改善居住条件，在东四环有套房，珠江帝景144平，打算置换南三环期房北京金茂府138平。利弊能给个建议吗？谢谢

回答：

1、 如果目的就是改善居住条件，从体验角度讲应该合适，毕竟金茂的房龄新，我也不好有什么建议。但从投资讲不算太合适，保值升值情况有可能不如帝景。

2、 帝景是朝阳很好的学区房，到不了顶尖也在前几名，陈经纶帝景放到全北京也是好学校。而珠江帝景的档次高、户型大，也就并没什么学区溢价，很少有家长动辄千万的买这里当学区房。所以居住的性价比并不低。在近些年东四环内整体走弱的情况下，帝景算是很不错的，并没有跑输大盘，保值升值情况也挺好，超过大部分小区。

3、 北京金茂府在宋家庄，房子是肯定很好的。但这里毕竟是南城，虽然有了商贸新区的概念，但这规划实施成功还早着呢。连整改都进行8年多了，想要更换新的定位谈何容易。

金茂府这地块是挺怪的，分割的有点儿碎吧，很难说以后能保持住品质，毕竟不如集中的好管理。“一平方公里的理想”，对于一个项目来说真的有点儿大，物业人员光是来回奔波的成本就得多高啊，只能希望他们敬业爱岗，在服务中发扬奉献精神吧。

十一丰台学校，肯定是好学校，但到底能出多好的成绩，对板块有多大的支撑作用，现在还不好说。丰台也引进了不少好学校了，但还没有成绩太好的，也是只能寄予希望。

4、 比较一下历史趋势吧。金茂府附近的世华水岸也是很好的小区，2007年的时候我在附近打杂儿，那时候1.6万，同时期帝景的六期博悦卖2万，相差20%吧。那到今天博悦10万均价，世华水岸6万多，差率拉大到30%了。

不能说金茂府以后也是这种高开低走的趋势，但地段配套价值在房产保值升值中的比重很大。如果没看到这地段内有什么特别突出的优势或改变，那大概率还是扭转不了趋势，至少很难。

5、 总之，宋家庄地段的配套交通和产业，似乎没强过大望路，也不好说将来的发展。而且金茂府从现在看来，其规划上的硬伤不太好靠管理来弥补，所以这种置换从投资讲有一定的风险。仅供参考。

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章哥，现有两套房在回龙观，想近期置换能卖1000万出头，手里现有400万左右，共能凑1500万，但是不知道置换到哪里，珠江帝景，珠江罗马假日怎么样？夫妻俩一人在东三环中路上班，一人在北五环外上班，孩子在白家庄路上中学。北五环外的橡树湾，或者是东四环附近的房子如何？我们想置换一套三居室南北通透的小区，环境好一些。孩子高中不知道高中会考到哪里，学习还可以，总体中上等偏上吧。谢谢。

回答：

1、 珠江罗马假日，北京有这么浪漫的小区吗？罗马嘉园吧。

2、 珠江帝景很好，品质也好，一直也是跟随大盘。只不过近期涨的快了点儿，以前都没什么溢价，现在涨的挺高了，真有些学区房的意思了。可以买，这里在四环内是相对升值很好的，跟上了大盘。

不过孩子既然已经都上中学了，那用不上帝景的学位有些没必要。现在溢价率至少在10%以上了，不太划算。

3、 罗马嘉园我一直没推荐过，主要是看不懂了。小区各方面都挺好，我多年前还住过呢。但不知为什么这些年的价格上不去。这里是最早的标杆，一直引领朝青的走势。但现在被很多小区都给超过了，搞不懂为什么。所以可以说是自住合适，但投资保值什么的一般。

我是一直认为朝青比四环内的板块略强，包括双井到大望路。因为包括帝景和富力城等等，四环内走势不错的也就是跟随大盘，超出也就是富力十号和金茂府等等，很少。当然这已经比CBD其他周边强多了，但仍然不是很好。而朝青是大部分都跟上了大盘，像华纺易城什么的还超出了。所以建议就在朝青一带选吧，价格也相对低点儿，更容易选。

4、 高中这怎么说啊，到时候再看呗，没建议。仅供参考。

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